2026. október 13.
Az év végéhez közeledve egyre többször hallani, hogy megszűnik az új lakások 5%-os áfája, és 2027-től mindenütt 27%-ot kell fizetni. Ez így nem pontos. A jelenlegi szabályozásban valóban fontos határidő 2026. december 31., de az áfa mértéke később sem pusztán attól függ, mikor adják át a lakást. A projekt jogosultsága, az ingatlan jellemzői és az ügylet részletei is számítanak.
Mi érvényes most?
A kedvezményes, 5%-os áfa meghatározott új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozik. Többlakásos épületben a lakás hasznos alapterülete legfeljebb 150 m², egylakásos lakóingatlan esetén legfeljebb 300 m² lehet; további jogszabályi feltételek is teljesítendők. Nem igaz tehát, hogy minden „új építésűként” hirdetett ingatlan automatikusan 5%-os áfával vásárolható meg.
A jelenlegi átmeneti szabályok szerint az arra jogosult projektekben a kedvezményes kulcs 2026 után, akár 2030. december 31-ig is alkalmazható. Ehhez többek között az szükséges, hogy az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé váljon, vagy az egyszerű bejelentésre vonatkozó megfelelő átmeneti feltétel teljesüljön. A kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló fejlesztésekre külön szabályok vonatkozhatnak.
A lényeg: 2027. január 1-jén nem vált automatikusan minden új lakás áfája 27%-ra. Azoknál a fejlesztéseknél viszont, amelyek nem férnek bele a kedvezményes vagy átmeneti szabályokba, a normál, 27%-os kulcs lehet irányadó. Egy későbbi általános hosszabbításról szóló szakértői várakozás nem azonos egy már elfogadott jogszabállyal.
Mennyit jelenthet a különbség?
Egy egyszerű példa: ha egy lakás nettó ára 100 millió forint, akkor 5%-os áfával 105 millió, 27%-os áfával 127 millió forint lenne a bruttó összeg. A számított különbség 22 millió forint, az 5%-os bruttó árhoz képest közel 21%.
Ez nem ár-előrejelzés. A piaci vételárat nem egyedül az áfa határozza meg. A fejlesztő árképzése, a finanszírozás, a telek- és építési költségek, a vevők fizetőképessége és a környék kínálata egyaránt számít. A teljes adókülönbözetet nem feltétlenül lehet a vevőkre áthárítani.
Hogyan hathat ez az újlakáspiacra?
Az átmeneti szabályok miatt egymás mellett lehetnek 5%-os áfára jogosult és normál kulcs alá eső projektek. Ez erősítheti a különbségeket a fejlesztések között: a kedvezményes kulcs versenyelőny lehet, miközben a magasabb adóterhű projektek nyereségét és árazását nyomás alá helyezheti.
Elképzelhető, hogy egyes beruházók igyekeznek még az év végi engedélyezési feltételeket teljesíteni. Ahol ez nem sikerül, a magasabb adóteher lassíthatja új projektek indítását, vagy szűkítheti a kínálatot. A vevői oldalon ugyanakkor az árérzékenység korlátozhatja az áremelést. A Portfolio által idézett Duna House-elemzés is arra számít, hogy a teljes többletköltséget a fejlesztők nem feltétlenül tudják továbbadni.
Van olyan piaci vélemény is, amely az 5%-os kulcs további meghosszabbítását tartja valószínűnek. Ezt azonban ma még várakozásként, nem biztos szabályként érdemes kezelni. A döntést a hatályos feltételekre és az adott projektre vonatkozó dokumentumokra célszerű alapozni.
Mit kérdezzen meg a vevő szerződéskötés előtt?
- Milyen áfakulccsal kalkulálták a meghirdetett bruttó vételárat?
- Mi alapján jogosult a konkrét lakás és projekt az 5%-os kulcsra? Mikor vált véglegessé az építési engedély, illetve milyen egyszerű bejelentési szabály vonatkozik rá?
- Fix bruttó árat rögzít a szerződés, vagy van olyan rendelkezés, amely áfaváltozás esetén módosítja a fizetendő összeget?
- Hogyan kezelik az előlegeket és a későbbi részleteket, ha az átadás 2026 után történik?
Ezeket különösen nagy értékű vásárlásnál érdemes írásban tisztázni, szükség esetén adószakértő és ingatlanjogban jártas ügyvéd bevonásával. Nem a naptárban szereplő egyetlen dátum, hanem a konkrét szerződés és a projekt dokumentumai mutatják meg, mekkora a tényleges kockázat.
Források: Áfatörvény, 82. §; WTS Klient: 5%-os lakásáfa – közeleg a hosszabbítás vége; Portfolio: a Duna House piaci várakozásai; 24.hu: piaci vélemény a lehetséges hosszabbításról.
Keressen bizalommal, ha kérdése van ingatlan témában!